沒有買過二手房， 千萬別說你懂房地產。

二手房買賣，需要覆蓋到的房地產交易專業知識，幾乎是方方面面：有政策法規方面的，也有談判技巧、人際溝通、市場分析等方面的。

但是，對于普通人買二手房而言，其實并不需要考慮那么多，一切專業的、細碎的過程，都可以外包給中介，支付中介費，就能購買服務了。

其實，二手房的交易流程，基本上都大同小異，可以細分為以下步驟：

→簽合同（買方交定金）*需雙方到場

→網簽合同（向房管局備案，避免一房多賣）

→銀行面簽、銀行批貸（向銀行貸款，和銀行簽抵押貸款合同）*需雙方到場

→賣方交首付款，或向房管局、銀行托管資金，做資金監管

→房管局過戶，中介遞舊房本，*需雙方到場

→繳稅、領取新房本

→用新房本抵押貸款

→銀行放款，直接打到原房東賬戶

→水電物業交割，交鑰匙，交易完成

對于普通人而言，購買二手房，真正要考慮的，其實無非就是2個問題：

第一是房子本身，到底自己喜不喜歡這套房子，房子是否匹配了自己的需求，比如戶籍、學區、出行交通便利等。

第二是預算的問題，也就是打算用多少錢來買這套房子，除了首付款，還需要考慮的費用，主要有以下幾個大的項目：

稅費成本：

①契稅，首套房或者二套房，房屋面積≤90平，契稅為1%；首套房房屋面積>90平，契稅為1.5%；二套房房屋面積>90平，契稅為2%。

②增值稅：一般都是5.6%，但是滿2年可以免征增值稅，也就是說，從原房東取得房產證或契稅完稅證明起開始起算，2年以后出賣，就可以免征增值稅。

③個人所得稅：這里的個稅，一般是房屋價款的1%，而且，在市場慣例中，原房東一般都是凈收，也就是說，房東的個稅是由購房者繳納的，加上購房者自己的1%，那就是2個點。當然，如果是房東滿五唯一的房子，是免征個稅的。

中介成本：

④給中介公司的費用，一般都是總房款的2~3%個點，由買賣雙方共同支付或協商比例，有的是買賣雙方各付1%或1.5%，有的是買方1%，賣方付2%。

貸款擔保成本：

有的客戶買房，貸款資質有瑕疵（比如征信有信用卡逾期記錄等），或者首付比例成數需要調低一些。這個時候，就需要擔保公司出面提供擔保，才能從銀行貸到相應金額或比例的貸款。

這個貸款擔保費用，一般由中介和擔保公司談，少則幾千，多則數萬。

當然，如果自信自己的征信良好，能直接從銀行貸到款，不用經過擔保公司，一般也就是支付一個2000元以內的貸款服務費給中介，就足夠了。

上面幾項加起來，如果能夠免掉增值稅，其實總的也就是3~5%左右的交易成本和費用，如果房產的總價不高，那么這個交易成本，是可以接受的。

但如果有增值稅，那么整個交易成本就會被拉升到10%以上甚至達到12%以上，所以，避開增值稅的5.6個點，對于降低交易的成本，就十分重要了。

至于其他的一些工本費（權證登記費，住宅80元/套，非住宅550元/套）、印花稅（權證印花稅5元/戶）等，都是些小項目，幾百元以內就能搞定的，就不用納入太多考慮了。

當然，購買二手房，還有一個巨大的成本，那就是時間和精力成本，以及專業知識儲備和風險，但這些問題，都是可以交給中介一手代辦的。

也就是說，購買專業靠譜的中介服務，中介操作起來因為熟能生巧，大多都是很流暢的，而且有中介參與，流程中做好資金監管，就能夠基本確保每個環節的雙方資金安全和風險。

一般來講，中介不會偏袒房東和買房人中任何一方，因為房產如果交易不了、過不了戶，中介其實更著急。

另外，貸款給買房人買房的銀行，往往貸出來的錢是7成，比首付款更大的比例，銀行的審核和評估，也是相當嚴格的，畢竟銀行出的錢的70%，相當于又是幫購房人把了一道關，如果房產有問題，銀行就不會輕易批貸。