還有最后一個月的時間，天津房貸利率，究竟還會不會降？

天津目前首套房貸利率3.9%，LPR-40基點。

經(jīng)咨詢農(nóng)行、建行等大型銀行，得到的答復(fù)是：

年底之前，基點不會調(diào)整，首套繼續(xù)保持在-40基點。

二套房貸的基點，有沒有下降可能呢？

銀行表示，最近沒有要調(diào)整的意向，仍然 60基點。

那年底，天津房貸利率還有可能再低嗎？

取決于12月20日的LPR。

目前預(yù)測，將有10-15基點的降幅。

兩方面原因：

第一，11月25日降準(zhǔn)了。

央行將于12月5日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25%。

此次降準(zhǔn)共釋放長期資金約5000億。

每次降準(zhǔn)，信號意義都非常強(qiáng)。

這是今年的第二次降準(zhǔn)，4月25日央行也降了0.25%。

時隔7個月后再次啟動降準(zhǔn)，降息的預(yù)期非常大。

而且，11月的LPR按兵不動，預(yù)計12月將會下降。

從眼下的大環(huán)境來說，“降準(zhǔn)降息”是必要操作。

雖然政策密集“澆水”，但樓市“這棵大樹”還沒長出葉來。

按邏輯，是一定要繼續(xù)給寬松的利率環(huán)境。

每一輪“搶救周期”均如此。

2008年8月至2009年1月，3次降息、4次降準(zhǔn)。

2014年4月至2014年9月，2次降息，4次降準(zhǔn)。

2014年11月至2015年10月，5次降息，5次降準(zhǔn)。

今年，僅有3次降息（LPR累計下調(diào)35基點）、2次降準(zhǔn)（總共僅下降1%）。

力度還遠(yuǎn)不夠。

年底的房貸利率，還有下降空間。

至于明年房貸利率會不會漲？

銀行方面也給出答復(fù)：暫時沒收到漲回基點的通知。

這意味著，明年年初，要么會延續(xù)LPR-40基點，要么調(diào)至LPR-20基點。

但即便回調(diào)，也是暫時的。

目前的趨勢，樓市復(fù)蘇，必須伴隨更低的房貸利率。

客觀說，現(xiàn)在首套-40基點，很難得。

基點一旦確定，將跟隨整個還款周期。

搶到-40基點，以后無論LPR怎么變，基點也不會變。

如果打算買房，不必為了更低的房貸而拖到明年。

明年即便房貸低，也是由于LPR下降造成的。

LPR每年1月1日會自動調(diào)整為最新的，不必?fù)?dān)心。

比如，只要轉(zhuǎn)換為LPR的貸款，明年1月1日都將自動下調(diào)（以今年12月20日的LPR為標(biāo)準(zhǔn)，至少下降35個基點）。

關(guān)鍵還是辦貸款時的基點，現(xiàn)在是不錯的“優(yōu)惠時機(jī)”。

第二，社融數(shù)據(jù)還是不好看。

10月，居民中長期貸款（主要是房貸）僅新增332億。

比去年同期減少3889億，創(chuàng) 14 年來同期新低。

同時，居民貸款也是年內(nèi)第三次收縮。

說明此前出臺的政策，以及房貸利率下調(diào)，刺激效果有限。

基于此，更加大了年底信貸政策進(jìn)一步發(fā)力的可能性。

最近，密集出臺的政策，都在救房企。

在供應(yīng)端，玩命給利好。

從“三條紅線”到“三支箭”，之前有多怕它瘋，現(xiàn)在就有多怕它掛。

短短一個月時間，三支箭全部就位。

就連禁用多年的上市房企股權(quán)融資，都再度開閘。

資產(chǎn)重組、借殼上市、定向發(fā)行新股……統(tǒng)統(tǒng)恢復(fù)。

房企都要喜極而泣了，真是實力再強(qiáng)，不如命長。

但對于樓市來說，這只是“剃頭挑子一頭熱”。

需求端的刺激，也刻不容緩。

降息、降準(zhǔn)、降首付、稅費減免、放松限貸……這些都是甜頭。

有點甜，但還不夠甜，還需要更甜的。

現(xiàn)在呼聲比較高的一個救市大招：

降低存量房貸利率。

說到底，現(xiàn)在買房欲望低，主要還是對于未來收入預(yù)期的降低。

很多人的心態(tài)都是：拿著現(xiàn)金比什么都安全。

降低存量貸款利率，有兩種方式：

商轉(zhuǎn)公、存量房改利率。

20多個城市，已開始執(zhí)行“商轉(zhuǎn)公”。

也就是商業(yè)貸款與公積金貸款之間的轉(zhuǎn)換，對存量貸款利率曲線降息。

全國來看，“商轉(zhuǎn)公”風(fēng)向很明顯，一大批城市大概率要跟進(jìn)。

據(jù)銀行方面反饋，天津暫時沒有“商轉(zhuǎn)公”的政策。

但并不代表以后不會有，取決于整體的趨勢。

“老房貸”高利率，也有希望下調(diào)。

其實，降低存量利率，并非沒有先例。

2008年“蕭條期”時，金融部門曾出臺過政策。

多家銀行宣布，8.5折、9折或更高利率的買房人，都可到銀行改為7折利率。

這屬于央行出政策，銀行執(zhí)行，配合房貸合同的修改。

當(dāng)時的條件是：近兩年內(nèi)沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約、兩筆以上未結(jié)清房貸。

最近，有消息稱：“存量房貸利率即將統(tǒng)一下調(diào)，鄭州成為試點城市”。

針對前期是5.88%，甚至更高的首套房房貸利率，一律執(zhí)行最新貸款利率。

銀行表示暫未受到通知，但也有內(nèi)部人士透露，調(diào)整的可能性很大。

降低存量房貸利率，是“必需品”，有助于拉抬樓市信心。

包括“帶押過戶”的執(zhí)行，天津也在籌備中。

已選定試點銀行，APP等程序均開發(fā)完，近期將落地執(zhí)行。