早在今年6月，柏林市政府內部就“房租上限”規定達成一致，禁止5年內房租漲價。根據新規，除非對房子進行必要的重新裝修，否則柏林的房東們未來5年內不得提高房租。如果違反了相關條例，最高將被處以50萬歐元的罰款。

在全球波瀾壯闊的房地產大泡沫中，德國是一個另類。二戰后到今天，德國不僅很好解決了住房短缺問題，還保持了房價的長期穩定。

1945年，德國的套戶比為0.57，2016年提高到了1.02，人均住房面積達到46.5平。

1970-2017年，德國名義房價指數僅上漲2.3倍、年均增速只有1.8%，而同期的英國、法國、美國分別上漲了52.8、16.1和12.5倍。

最近幾十年，除了新加坡等小國，全球大多數國家諸如日本、美國、英國、香港以及中國內地，都執行了房地產市場化政策。政府為了刺激經濟增長，往往放松貨幣政策，搞貨幣擴張，長期如此，則容易引發經濟危機。

上個世紀80年代，日本采用了低利率的貨幣擴張政策，推動房地產大規模投資，房價快速上漲，最終引發經濟泡沫災難。

2000年后，美聯儲擴張貨幣，支持布什政府的“住房美國夢”計劃，華爾街金融異常繁榮，直接導致2007年的次貸危機爆發。

發展經濟的最終目的是為了提高人們的福利水平，如果房價高到讓民眾掏空“六個錢包”，經濟數據再高也是偽命題。

為了解決這個矛盾，很多國家通常的做法是采用稅收轉移支付，對商品房尤其是豪宅征稅，然后將稅收用于建設福利房，以解決住房問題。但這種模式容易激化有房者與無房者之間的矛盾。以香港為例，房地產企業、富人、已購房者不希望政府大量建設福利房，政府左右為難，造成社會分裂。

為什么德國能讓經濟一直平穩發展，同時還真正做到了“房住不炒”？

最開始，德國主要是依靠政府來解決住房問題。從1950年代開始，德國政府大量建設公共住房，解決了當時戰后房屋短缺的問題。

1960年代，德國的房地產開始市場化，但與美國、日本不同，德國的金融政策及金融監管極其嚴格，德國的央行具有很強的獨立性，能夠嚴守“貨幣紀律”，不搞貨幣寬松。

所以，德國的開發商沒有辦法玩“高周轉”這種金融游戲；此外，德國購房以商業按揭為主，輔以獨特的住房儲蓄，抑制居民盲目加杠桿買房和炒房。

德國按揭貸款的首付比例通常在20-30%。住房儲蓄模式，先存后貸、以存定貸，降低了負債率。德國居民房貸占GDP比重僅36%，居民負債占GDP僅53%，低于其它發達國家。

在政策影響下，德國房產投資規模遠遠不如美日，房產投機被抑制。這就決定了德國房價不可能炒得太高。

在供給方面，德國土地是市場化的，德國政府鼓勵私人自建房，以及小集體共同建房，采用螞蟻兵團的方式來解決住房問題。這種方式促進了土地及房產充分配置，分散了房源和土地，防止大型企業壟斷將房價、房租炒高，低成本地解決了住房問題。

另外，德國鼓勵租房，打擊炒房。為了防止炒房，德國政府對房產交易環節征收重稅，對租房則進行補貼，對租金上漲進行限制，如本次柏林禁止5年內房租漲價。

而且政府對租客的保護十分充分，德國的相關法規規定，租房時，除非提前聲明是短租，否則大部分租房合同是無限期的，也就是說，理論上能住一輩子不被房東趕出去。

房東要趕人走，必須提前三個月通知，還得給出充分的理由，且經由房客同意才能執行，否則就只能走打官司上法庭這條費時費力費錢的路。所以，德國全國有55%的人選擇租房，柏林、漢堡等大城市的租房比例高達80%。

德國關于租房的行政調控手段之所以有效，是建立在非金融化、非貨幣化的房地產市場中。換言之，金融政策抑制了房地產投機、炒作，行政調控才能見效。房地產的問題其實不是市場化，而是貨幣化、金融化。

反觀國內，我們的房地產市場化不過20年，已經掏空了“六個錢包”，近兩年，租房平臺又成了投資“風口”，很多投機者想要進入這個市場分一杯羹。據不完全統計，從2018年1月至今，已有近20家長租公寓的資金鏈出現斷裂而難以繼續經營。

而當長租公寓破產時，往往是弱勢方的租客承擔了后果。長租平臺的租客很多是畢業不久的大學生或者低收入群體，平臺往往會以優惠為名，讓他們在入住時交付一年或者半年的租金，當長租公寓“爆雷”時，他們的處境變得極為艱難。